2024년 한국의 분양 시장, 미분양 주택 폭증의 원인은?

2024년 한국의 분양 시장은 큰 침체를 겪으며 미분양 주택이 급증했습니다. 이로 인해 건설사들의 부도 위험이 커지고 있습니다. 자세한 내용을 확인해 보세요.

 

2024년, 한국 분양 시장의 침체와 미분양 주택 증가

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2024년은 한국의 분양 시장에서 큰 침체가 나타난 해로 기록되고 있습니다. 집을 지어도 팔리지 않는 준공 후 미분양 주택이 지방뿐만 아니라 서울에서도 3년 만에 최대치를 기록했습니다. 정부의 대출 규제 강화로 인해 분양 시장의 열기가 식어버렸고, 이로 인해 상당한 경쟁률을 기록했던 단지에서도 대거 미계약이 발생해 미분양으로 남는 일이 잇따랐습니다. 이러한 미분양 주택의 증가는 건설사들에게 재무 부담을 주고 유동성 위기를 초래하여 폐업하는 건설사도 증가하는 상황입니다.

 

미분양 주택 수의 증가

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26일 통계청과 국토교통부의 조사에 따르면 지난해 6월 6만 6388가구였던 전국 미분양 주택 수는 감소하다가 지난해 12월부터 증가하기 시작하여 올해 6월에는 7만 4037가구로 최고점을 찍었습니다. 이후 7월과 8월에 집값 상승과 함께 수요가 반등하며 미분양 주택 수가 줄어들었으나, 9월부터 다시 증가세로 돌아섰습니다. 특히 9월은 정부의 대출 규제가 강화된 달로, 이는 미분양 주택 수 증가에 직접적인 영향을 미쳤습니다.

 

정부는 집값 상승과 가계부채 증가를 막기 위해 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계를 시행했습니다. 수도권에는 1.2%포인트, 지방에는 0.75%포인트의 가산금리를 적용하며, 주요 시중은행들은 주택담보대출 만기를 최장 50년에서 30년으로 줄이고 대출 한도를 대폭 감소시켰습니다. 이러한 조치는 주택 매수 심리를 더욱 위축시켰습니다.

 

준공 후 미분양 주택 현황

지난 10월 말 기준으로, 전국의 준공 후 미분양 주택은 전월(1만 7262가구) 대비 1045가구(6.1%) 증가하여 1만 8307가구로 집계되었습니다. 이는 2020년 7월(1만 8560가구) 이후 4년 3개월 만에 최대치입니다. 준공 후 미분양 주택은 15개월 연속 증가세를 보이고 있으며, 그 중 전남이 2480가구로 가장 많은 미분양 주택을 기록했습니다. 경기도는 1773가구, 부산은 1744가구로 뒤를 이었습니다. 인천도 1547가구로 전월(555가구) 대비 2배 이상 늘어난 상황입니다.

 

서울에서도 미분양 주택 수가 증가하고 있습니다. 10월 말 기준 서울의 준공 후 미분양은 총 523가구로, 이는 서울 전체 미분양(917가구)의 57%에 해당합니다. 지난해 같은 기간(408가구)보다 28.2%(115가구) 늘었으며, 2021년(55가구) 이후 최대치입니다.

 

청약 후 미계약 현상

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미분양 증가 현상은 높은 경쟁률로 청약이 완료된 수도권 지역 단지에서도 미계약이 속출하고 있습니다. 25일 기준으로 HDC현대산업개발이 분양한 서울 노원구 ‘서울원 아이파크’는 예비입주자 추첨 일정까지 마쳤지만 상당수 물량이 미계약으로 남아 무순위 청약으로 나올 예정입니다. 이 단지는 1순위 평균 경쟁률이 14.9대 1에 달했던 곳입니다. 경기도 안양시에서 분양한 ‘평촌자이 퍼스니티’도 일반분양 총 570가구 중 미계약 물량이 111가구에 달해 지난 24일 무순위 청약이 진행되었습니다. 같은 날 서울 중랑구 상봉동에 포스코이앤씨가 분양한 ‘더샵퍼스트월드’는 특별공급 청약 결과 전용 39㎡A와 98·118㎡ 주택형에서 모두 미달이 발생했습니다.

 

건설업계의 부도 위기

 

서울까지 확산하는 미분양 사태에 국내 건설업계는 부도 위기에 내몰리고 있습니다. 건설산업지식정보시스템에 따르면 올해 10월까지 폐업한 건설사는 총 2104곳에 달합니다. 이는 지난해 같은 기간보다 20.9% 증가한 수치입니다. 폐업한 건설사 중 394곳은 종합건설사이며, 부도로 이어진 건설사는 지난달까지 27곳에 이릅니다. 특히 올해 부도 건설사의 85%는 지방에 집중되어 있으며, 부산이 6곳, 전남 4곳, 경남 3곳으로 나타났습니다.

 

대형건설사의 한 관계자는 “대통령 탄핵 정국으로 불확실성이 커지며 분양 매수 심리가 더욱 줄었다”며 “지방의 준공 후 미분양 주택 구입 시 보유 주택 수에서 제외하는 세제 혜택이나 대출규제 완화 등의 대책이 속히 시행되지 않으면 어려움을 겪는 건설사가 더 늘어날 것”이라고 지적했습니다.

 

결론

 

2024년 한국의 분양 시장은 많은 도전과 위기를 겪고 있습니다. 미분양 주택의 증가와 청약 미계약 현상은 건설사와 구매자 모두에게 큰 부담이 되고 있습니다. 정부의 대출 규제와 경제 불확실성 속에서, 향후 어떤 대책이 마련될지 귀추가 주목됩니다. K-부동산 시장의 회복을 위해서는 정부와 업계의 긴밀한 협력이 필요해 보입니다.

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